在106年辦理一件買賣代書流程時，我服務了一位小陳女士，當時她是買方，購置了三重區的一棟電梯大樓。然而，她名下還有一間位於蘆洲區的房屋尚未出售，經過估算，一般增值稅約需繳納將近快50萬元。同時，小陳女士的一生一次優惠已經使用過，面對高額稅負，該如何達到省稅的目標呢？

針對小陳女士的情況，我提供兩種常見的省稅方案：

• 「先買後賣的重購退稅」

• 「一生一屋」

規劃一：先買後賣的重購退稅

1.日期條件:

新購三重房屋移轉登記完成日期與出售蘆洲房屋申報土地移轉現值日期，如期申報，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準；然後要符合在2年內之規定。

2.戶籍條件:

• 出售蘆洲房屋戶籍:在新購三重房屋產權移轉登記之前，要先遷入戶籍，本人、配偶或是直系親屬的戶籍。
• 新購三重房屋戶籍:拿到權狀之後，也要記得遷入戶籍，本人、配偶或是直系親屬的戶籍。

3.自住條件:

• 出售蘆洲房屋:前1年內沒有任何出租或作營業的情形。
• 新購三重房屋:沒有任何出租或作營業的情形。

4.登記名義人條件: 

出售蘆洲房屋和新購三重房屋要登記同一人。

5.土地移轉現值總額條件:

新購三重房屋的土地移轉現值總額，必須超過蘆洲舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。

以上辦理退稅完成，新購三重房屋5年內有「3不」規定

1不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）

2不可以出租、供營業使用

3不可以將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留本人或其配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內。

       否則會被追繳原退還的土地增值稅。                 

規劃二：一生一屋自用增值稅

「一生一次」已用過，可選擇「一生一屋」來達到省稅目的，需滿足以下條件：

1. 日期條件：新購三重房屋移轉登記日起1年內出售蘆洲房屋。

2. 一屋條件：土地所有權人、配偶及未成年子女無其他房屋（包括信託移轉房屋）。

3. 戶籍條件：出售蘆洲房屋需設有本人或其配偶、未成年子女設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。

4. 自住條件：出售蘆洲房屋前5年內不得出租或供營業使用。

總結

選擇最適合自己的方案，並遵循相關法規，可以在交易過程中輕鬆省下大筆稅金。

1.蘆洲房屋規劃2年內出售，辦理一般增值稅&重購退稅。

2.蘆洲房屋規劃1年內出售，辦理自用增值稅&重購退稅。

3.日期的把握性：各種申報、遷戶籍、出售的時點都影響到稅務優惠的適用。

4.戶籍遷移的靈活性：必須謹慎規劃，不然容易導致無法適用退稅。

5.持有與自住的要求：房屋不得出租或供營業使用，否則無法享有優惠。